说房地产投资,必然要关心供求关系。而关心供求关系,很自然就会看人口增长。

可是,人口增长这个一般人认定的“刚需”却并不容易把握。一方面,我们的人口普查,每四年才做一次,很多经济学家用的都是过期数字,以至我们很难搞得清楚,悉尼房子是多了九万还是少了十万;我们虽然知道,三十年之内,因为要解决人口老化问题,澳洲人口应该增加一倍;但是我们同时又被告知,未来几年人口增长的速度在减慢,所以房价上升乏力。看来,这样找“刚需”,并不太靠谱。

“刚需”热点哪儿寻?

有识之士会说,最好跟着政府走,哪儿是基建交通的热点,哪儿就必然是房市的热点。 在过去十年,这个策略显然是对的,不少人仅仅是跟随着铁路线和高速公路的延伸来投资,就尝到了甜头。

可是,就如下五子棋变成了要下围棋,当布局变得非常之大,而且第一波的地利都被占满之后,选点又变成了困难的事。然后房市好像突然转向了,对外,我们听到澳洲银行严限外国人买物业;维州政府开始加收7%外国人印花税;新州政府接着紧跟也要收4%;对内,负扣税制度被认为是房价飞涨的根源,朝野两党激辩应否取消…这些不利的消息都让人疑惑,究竟澳洲的房地产后续局面会如何? 这个时候,好好研究一下有哪些比较能“抗跌”的“刚需”,似乎是不少投资者的心愿。

名校区会升级为“紧缺资源”

房地产在澳洲早就成了第一大产业,养活着几百万人口,你猜政府会革房地产的命吗? 如果顺着澳洲政府最近的政策导向,也许就能看出一些端倪 。首先,在去年十月,政府就宣布一个十年计划,要把每年招收的留学生人数增加一倍,达到一百万人。到上一周,再宣布简化中国留学生的申请手续,并且放宽让6岁以上小朋友在父母或监护人陪同下来澳洲留学。这样做的效果是不言而喻的:留学本来就是澳洲引以为自豪的大产业,每年为澳洲带来近二百亿收入,这一下无疑是与房地产“强强联手”的节奏了

而且这个“刚需”是容易看得清楚的,上网就能查到,2016年在澳洲的留学生有432,530人。其中有29.4%来自中国,近13万人,就读于中学的只是小部份,去年有5,399人。政府似乎是看准了,为了下一代的成长,华人是愿意付出任何代价的,只要从这里着力,就算不贷款、再加印花税也是挡不住的。校区,对于在澳洲的华人来说,本来就是最熟悉不过的买房要素,而现在中小名校区将会升级为“紧缺资源”。f1

五星级的名校区

以上是我上周与好朋友Donald Yum相遇时所聊的话题。Donald是澳洲著名项目基金东盛投资IPS PARTNERS旗下开发商Globalus的CEO,该公司最近开发的房地产项目之一Pymble Lilac,位于1190-1190A Pacific Highway Pymble NSW 2073,几乎可算是在著名女校Pymble Ladies’ College的门前。难得的机会,我就与他就这个项目多聊几句:

James:为什么给项目起Lilac这个名字?项目有多少套?

Donald: L代表“lady”。旁边的Pymble Ladies’ College是全澳盛产状元的著名老牌女子私立中学,lilac这个单词是意思是“紫色”、“紫丁香”,那边的蓝花楹也很漂亮,所以这样优雅的名字很适合表现这个项目的特点。Lilac一共包含43套单元,位置是在火车站斜对面,在Pacific Highway上。

James: 就为了Pymble Ladies’ College买地吗?

Donald: 按我说,这里是悉尼五星级的名校区。开车到排名第一的女子私立学校Abbotsleigh和男子私立学校前十的Knox Grammar School仅需要12分钟;到彭丽媛专程参观过的Ravenswood大约5分钟;到去年新州高考排名第4位的 Killara 和第7位 的 Turramurra High School的两所精英中学也是大约12分钟;高考排名第1位和第2位的两所精英中学St Ives High School和Hornsby Girls High School女校也在15分钟车程之内;火车到Chatswood High School只有5站路;Pymble还有3所公校、2所天主教小学和31所托儿中心。

实用为主的操作程序

James: 项目的设计师是谁?在室内设计装修方面有没有亮点和特色?

Donald: 设计师是Cracknell & Lonergan Architects公司的Peter Lonergan。Peter在TAFE做讲师,是澳大利亚皇家设计师协会(Royal Australian Institute of Architects)的成员,在业内很有名气。从项目的室内装修方面我们采用高质量的木地板,在浴室部分有装饰墙,装饰砖面很有设计感。阳台也用木地板铺设,室内连接到室外阳台的木地板是延续的,所以整体看起来视觉效果是连贯的,十分宽敞,大阳台的户型目前已经卖完了。

James: 现在好Builder难找,不少发展商是给Builder拖垮的,你们是如何选择的呢?

Donald: 我们作为澳洲本土开发商 ,早在去年八月,我们就开始对Builder进行严谨的挑选,我们严格按照Design and Construction 程序,从DA申请到CC阶段项目的整体设计,根据水、电、细节工程方方面面的需求和实际情况来对builder进行筛选,确保我们的选择百分百适合这个项目的要求,并且达到满意的建筑效果。

James: 目前项目进展如何?售价呢?

Donald: 目前卖掉了四分之一,一房户型是60多万,两房的户型从91万多到95万多不等,基本上每平米1.2万,相比附近的项目,价格非常有竞争力。还有一个很重要的是,我们每周都会跟来自McNally的项目经理Jim Fanning沟通,严格把控质量和成本花销。Jim作为资深房地产项目经理曾经负责过很多的项目,大到几百套的公寓项目如Erskineville的224套公寓项目,小到几套的精品豪华联排别墅项目、顶层公寓项目,包括学校翻新改建等等都有行业经验。

人民币外投是必然的趋势

James: 我知你有不少理财经验,对最近澳洲银行排外事件你有什么见解?

Donald: 对的,我持有理财师、地产代理的牌照,还担任三个信贷牌照的Responsible Manager 。因为这样的背景,我要遵守很多的职业守则,任何时候都不能有隐瞒 。我2009-2010年就做到商业贷款全澳第六,现在还跟很多开发商和Builder保持着长久的联系,正因为这样,Lilac才可以从各方面选择到细节价格都合适的Builder,这不是一次性的合作,是长久的关系。从现在的情况来看,人民币往境外投资是一个必然的趋势,一定要做好一个长久的准备。 特别是中国的QDII2政策,以后中国投资者有可能会不受每年5万美元购汇额度限制,这开放的是一个41万亿的资金量。也许澳洲银行排外事件只是对此做个热身 。

James: 这个项目有什么投资回报方面的优势吗?

Donald: 我们可为买家提供一个方案,买家可以把10%的订金直接释放给开发商,由开发商提供15%的固定年息回报,等于是我们帮客人做固定回报的无风险投资,从签订合同到房子成交的两年时间里,买家可以获得不少利息收入,所带来的回报,既比银行利息要高出许多,又比其他形式的投资风险小对于买家和开发商来说是双赢的一个政策。我们跟各大银行的合作也一直很好,可以为国内的买家提供理财和房产投资方面的帮助。

James: 如果请你从理财师角度来说说这项目不足可以吗?我留意到有一部份房子是88E,即福利出租房,这算是不利因素吗?

Donald: 由于项目前面是Pacific Highway,不可避免的会有一些噪音。不过其实沿着Pacific Highway的项目都是这样的。我之前做过类似的项目,对于这一问题比较有经验。88E是政府前几年才推出的新住房类别,原意是鼓励在一些交通方便的黄金区域建一些低薪家庭住得起的房子,其实说的低薪并不低,因为租金相对便宜,非常容易租出,政府每年还有一万多块钱的补助,所以回报非常好,可称为福利出租房,我们这里有16套。后来因政府赤字多了,现金保贴被取销,只是出租要找有资格的专门代理来做,而且十年内不能“租”给自己住,但建造时的面积奖励还保留,使得房价相对便宜,回报还是不错的,所以也不愁销售。我们现正在申请一个管理出租的牌照,这样我们能明白买家的需要,就可以帮他们处理。

后记

别人都要费尽心思,让自己的项目添加特色,而像Lilac这样的项目,良好的销售前景显而易见, 邻近的Pymble Ladies’ College这所百年老校以均衡教育出名,SMH曾经以上过澳洲名人榜 Who’s Who 的人数来把全澳洲的学校做了一个排名,PLC名列第4,这对深受填鸭教育之苦的中国家长来说,特别有吸引力。学校附近还有几个住宅项目,这些项目都不大,通常推出不久就能卖完,原因这学校不但有名,而且足够大,全校13个年级,有2100多学生,教职工也有200多人。慕名而来的学生、家长、教师、员工,令周边的房子供不应求。现在在校的亚裔学生有600多人,如果开放中国6岁小孩来读书,这样的校区房将会需求量更大,这就是Donald对他的项目很有信心的原因,如果你也在找房子,是否也应该参照一下,找类似的项目呢?